Leerstand in der Gebäudeversicherung: Ab wann du ihn melden musst

Ein Haus, in dem niemand wohnt, ist für einen Versicherer ein anderes Risiko. Ein tropfender Wasserhahn wird nicht bemerkt, ein Einbrecher hat alle Zeit der Welt, und wenn im Januar die Heizung ausfällt, platzt irgendwann ein Rohr. Bis es jemand merkt, steht das Erdgeschoss unter Wasser.

Deshalb ist Leerstand in fast jeder Gebäudeversicherung ein Thema, und ein unterschätztes. Es betrifft nicht nur Ferienhäuser, sondern auch geerbte Häuser, Häuser im Verkauf und Häuser, die gerade saniert werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Leerstand ist eine Gefahrerhöhung. Die meisten Standardverträge verlangen, dass du ihn meldest.
• Eine feste Frist gibt es nicht. Wann ein Haus als leerstehend gilt, regelt dein Vertrag.
• Im Winter gelten Frostregeln: heizen und kontrollieren oder Wasser absperren und Leitungen entleeren.
• Wer nicht meldet oder die Regeln nicht einhält, riskiert Kürzungen bis hin zum Verlust des Schutzes.
• Ferienhaus-Tarife rechnen Leerstand von vornherein ein. Das ist der wichtigste Unterschied zum normalen Vertrag.

Warum Leerstand für Versicherer ein Problem ist

In einem bewohnten Haus fällt ein Schaden meist schnell auf. In einem leeren Haus nicht. Nach einer Auswertung des Instituts für Schadenverhütung und Schadenforschung entsteht die große Mehrheit der Frostschäden an Leitungen in Häusern, die nicht oder nur teilweise genutzt werden.

Dazu kommen Einbruch und Vandalismus: Ein Haus, in dem wochenlang kein Licht brennt, ist ein leichtes Ziel.

Das Versicherungsvertragsgesetz nennt das Gefahrerhöhung: Nach Vertragsschluss ändert sich etwas, das den Schaden wahrscheinlicher macht. Die Musterbedingungen der Versicherer führen ausdrücklich das Gebäude auf, das ganz oder überwiegend nicht genutzt wird.

Ab wann gilt ein Haus als leerstehend?

Das ist die Frage, die alle stellen, und die ehrliche Antwort lautet: Das steht in deinem Vertrag. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Manche Verträge nennen eine feste Zahl von Tagen oder Wochen, andere sprechen nur davon, dass das Gebäude „nicht genutzt“ wird.

Wichtig ist der Unterschied zwischen

• einem Haus, das zeitweise nicht bewohnt ist, aber eingerichtet bleibt und regelmäßig genutzt wird, wie ein Ferienhaus, und
• einem Haus, das dauerhaft leer steht, etwa nach einem Erbfall, vor dem Verkauf oder während einer Kernsanierung.

Für den ersten Fall gibt es Ferienhaus-Tarife, die längere Pausen ausdrücklich erlauben. Für den zweiten braucht es fast immer eine Absprache mit dem Versicherer.

Was du melden musst und wie

Steht dein Haus länger leer, als dein Vertrag erlaubt, solltest du das unverzüglich und schriftlich melden. Der Versicherer kann dann

• den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen weiterführen,
• einen Zuschlag verlangen oder Auflagen machen, etwa regelmäßige Kontrollen,
• oder kündigen. Dann musst du dir einen neuen Versicherer suchen, und zwar zügig.

Das klingt unangenehm, ist aber viel besser als die Alternative: Meldest du nicht und es passiert etwas, kann der Versicherer die Leistung kürzen. Bei grober Fahrlässigkeit kürzt er je nach Schwere, bei Vorsatz zahlt er gar nicht.

Frost: was im Winter von dir erwartet wird

Die Musterbedingungen der Versicherer sind hier klar. In der kalten Jahreszeit musst du entweder

1. das Haus ausreichend beheizen und das genügend häufig kontrollieren, oder
2. alle wasserführenden Leitungen und Anlagen absperren, entleeren und entleert halten.

Für Häuser, die nicht genutzt werden, verlangen die Bedingungen zusätzlich regelmäßige Kontrollen und das Absperren der Wasserleitungen.

Was „genügend häufig“ heißt, steht nicht in den Musterbedingungen, und genau hier entstehen im Schadenfall die Streitigkeiten. Ein paar Faustregeln aus der Praxis:

• Frostschutzstellung allein reicht oft nicht. Leitungen in Außenwänden, im Keller oder im Dachboden frieren trotzdem.
• Den Haupthahn abdrehen reicht nicht. Die Leitungen müssen auch leer sein, sonst friert das stehende Wasser.
• Jemand muss regelmäßig nachsehen. Ein Nachbar mit Schlüssel, eine Hausbetreuung, eine Agentur. Halt fest, wann jemand da war.
• Technik hilft: Ein Funk-Thermometer oder ein Wassermelder, der aufs Handy meldet, bemerkt einen Heizungsausfall, bevor es teuer wird.

Leerstand beim Ferienhaus

Ein Ferienhaus steht von Natur aus oft leer: zwischen den Wochenenden, über den Winter, in der Nebensaison zwischen den Buchungen. Ein normaler Wohngebäudevertrag passt dazu schlecht, denn er geht davon aus, dass jemand im Haus lebt.

Eine Ferienhausversicherung regelt den Leerstand dagegen ausdrücklich: Wie lange das Haus allein sein darf, was im Winter zu tun ist und wie oft jemand nachsehen soll. Mehr dazu auf unserer Seite zur Ferienhausversicherung.

Leerstand nach Erbe, Kauf oder bei Sanierung

Geerbt: Mit dem Erbfall geht der Vertrag auf die Erben über. Steht das Haus danach leer, gilt alles oben Gesagte. Melde den Leerstand, und kläre mit dem Versicherer, wie es weitergeht.

Gekauft: Der Vertrag des Vorbesitzers geht auf dich über, und du kannst ihn innerhalb eines Monats nach dem Eigentumswechsel kündigen. Steht das Haus bis zum Einzug leer, melde das. Mehr dazu in unserer Checkliste für Ferienhaus-Käufer.

Kernsanierung: Wenn das Haus unbewohnbar ist, Handwerker ein und aus gehen und Fenster ausgebaut sind, ist das ein anderes Risiko. Sprich vorher mit deinem Versicherer, gegebenenfalls braucht es zusätzlich eine Bauleistungsversicherung.

Unsere Empfehlung

1. Lies nach, was dein Vertrag zu Leerstand und Frost sagt, am besten jetzt, nicht im Januar.
2. Melde einen absehbaren längeren Leerstand schriftlich.
3. Organisiere regelmäßige Kontrollen und halte sie fest.
4. Ist das Haus ein Ferienhaus, prüf, ob ein Ferienhaus-Tarif besser passt.

Du bist nicht sicher, was dein Vertrag verlangt? Schick ihn uns, wir lesen das Kleingedruckte für dich. Oder mach den Ferienhaus-Check, dann siehst du in einer Minute, wo es hakt.

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